楼市低迷，我们还需要房产中介吗？​

从11月23日到12月8日，短短2周，连续5个城市（省份）提出了预售资金监管，“炒楼花”再被抑制，哈尔滨甚至鼓励开发商打折让利，而在二手房市场，燕郊、青岛等热门地区更是长期低迷，甚至出现腰斩现象，可以说，楼市刺激经济的时代已经一去不复返。

种种迹象让那些一度以为楼市即将触底反弹的论调彻底失声，“房住不炒”基调已经成为常态。依附于房地产市场的中介们也开始谋求新出路，但租购并举政策下红极一时的长租公寓频暴雷，被证明不是好的选择。

然而，魔幻的是，各中介企业仍然在大肆铺开店门，纷纷展开抢人大战。与此同时，纯互联网中介品牌们也开始加速布局，互联网+房产的模式大有卷土重来之势。

在此形势下，中介行业的走向扑朔迷离，让人费解。

楼市寒冬，而中介行业竞争正热

疫情阴影下，三月没有小阳春，也没有金九银十，房产造富的时代落下帷幕，唱衰楼市的声音更是此起彼伏。经纪人们的焦虑是显而易见的，一个月两个月不开单是常事。门店员工流失严重，新人往往等不到熟练就被磨没了耐心而选择转行。

小文就职于上市公司贝壳，入行半年，仅成交一单，店内其他同事，即便是老员工，业绩也很惨淡，看不到希望的小文选择了离职。谈起来入行的初衷，他有些无奈，“之前听说卖一套房子就能有两三万的提成的，还说卖房子很简单，没有卖不出去的，好房子都得抢”。

不是小文太天真，往前推个两三年，确实如此。李女士在中介行业浸淫十几年，经历过房产的辉煌时期，曾经新盘开盘，一个老客户出手就是一栋楼，一单就赚够一年的钱。但是这两年每况愈下，不愿再与店长分佣的她，自己多方考察盘下一个店面，但是开张后却门庭寥落，两个多月没开张，因为不愿开底薪，招人也很困难，基本都是单打独斗。去年，房租到期，李女士核算了收益和成本，最终关停了店面。

个人的处境并没有影响行业的火热竞争，乐有家、中原地产、Q房网、21世纪不动产等，都在持续铺开门店，意图抢占更大的市场份额。甚至掀起了抢人大战，从同行高薪挖人，对介绍人也提供高达1万元的奖励。如此烧钱，意图明显，在蛋糕变小的前提下，想分到更多蛋糕，要么发展自己，要么挤死同行。

但市场不景气和激烈的竞争并没有让行业呈现颓势，反而新入局者不断，让抢蛋糕的大战更为激烈。

其中最为惹人关注的除了互联网巨头，就是线下物业。小区门口鲜明的广告，租房半佣、买房仅需0.88%。相比于市面上大多数中介公司3%的佣金，低价抢占市场的图谋不言自明。

物业公司在房产中介市场具有先天优势，全小区的业主信息和房源动态信手拈来，也更易得业主信任，因此获得房源的成本极低。依托于物业办公室和物业管理人员，不需额外开店也不需额外配置经纪人，仅需对物业人员加以培训，节省了大笔开支，甚至可以称为无本生意。早在几年前就有人预言“终结地产中介的必是物业管理公司”，似乎预言要成为现实。

但是问题同样存在。地产行业自有它的壁垒，政策的限制，二手房的各种问题，流程的复杂性和隐藏在道德之下的非常规操作，都让非专业人员在处理问题时不知所措。

因此，即便是超低佣金，即便占有先天优势，物业公司要想在房产中介市场抢下一大块蛋糕，要走的路还很长。

不管是物业公司终结地产中介论，还是贝壳店大欺客要垄断市场的论调，对于房产中介行业来说，垄断都不是一条容易的路。

根据公开数据，房产中介服务行业极为分散，70%以上都是小微中介，散落在全国各地，而链家、中原、乐有家等品牌中介只占30%，二手房市场50%以上交易额都是由全国各地的小微中介完成的。仅靠几个头部品牌商做整合收购极为困难，强龙难压地头蛇，头部品牌尚未展开攻势，便已遭本地品牌挤压。短期来看，中介行业仍然会维持大品牌引导，众多小微中介并存的局面。

互联网+房产的线上模式不是救命药

线下小微中介整合困难，线上也不消停。纯线上房产中介品牌大房鸭以1.99万的超低固定佣金吸人眼球，比起动辄5-10万的买房佣金，一大批买主乐得尝鲜。直连房东与买主的模式也有效解决了黑中介吃差价的问题，因此这种“去中介化”颇得民心。成立五年，大房鸭虽然没有搅动风云，但是在上海市场也算是站稳了脚跟。

大房鸭不设线下门店，也不招聘经纪人，房主可以在网站上自行上传房屋信息，买家在线预约看房，由社区志愿者来带看。社区志愿者不拿底薪，每次带看收入50元，成交后可得5000元，相当于是业务外包。大房鸭的外包不仅在于此，交易员、法律顾问等基本房产交易所需的业务都是外包，这极大降低了运营成本，但即便如此，大房鸭当前仍然是负债运营。

打开大黄鸭的官网，界面不够简约，也不够有美感，因为是房主自行上传房源信息，所以图片混乱，甚至很多还带有其他中介的水印。据员工透露，挂牌的5万多房源，来自其他网站的超过四成，相比于中原地产和链家处于劣势。

不仅是房源数量上的不足，从大房鸭官博的留言评论来看，房主对于带看量有很大不满，在房源真实性方面，也存在房子已售出很久而依然没有下架的情况。用户评价不如人意，带看量和后期服务都被诟病，相比于传统中介，大房鸭的线上模式有着明显的弊端，爱屋吉屋的辉煌恐难复制。

爱屋吉屋和平安好房等互联网+房产的前浪们折戟之后，中介的线上模式并没有消亡，大房鸭、贝壳接档。贝壳汲取爱屋吉屋的失败经验，大手笔宣传线上平台同时大肆铺开线下门店，稍微有规模的小区甚至会在东西南北四个出入口各开设一家，门店密度大到任何一个品牌都无法比拟。正是这种“激进”让贝壳成功上市，并渐成龙头之势。

贝壳的成功让巨头们不淡定了，阿里、京东等互联网巨头纷纷出手，今年的双十一，房产销售成为一大热点。这不是房产的第一次“触电”，早在2019年，就有数据显示，年内共有8000万人在淘宝看房并最终成交15万套，而在更早的2018年10月，京东就已瞄准二手房产市场，上线了京东房产。今年天猫联合易居推出天猫好房，赶着直播带货的风口，玩起了直播卖房，苏宁也没闲着，张近东与许家印的交杯酒让苏宁房产也进入了线上房产的赛道。

但房产作为掏空六个钱包才买得起的商品，买家在做决定时会更为谨慎。房屋的周边环境、配套情况，甚至是房屋的实际情况，都不是VR能解决的。爱屋吉屋“干掉中介”的激进想法没有实现在一定程度上证明了线下的重要性，当然这也不代表线上就是错的，但寄希望于纯线上模式是靠不住的，线上线下一体化才是方向。

美国房产中介行业的模式是个很好的样本，有非常成熟的房源共享系统MLS，不仅所有经纪人都能看到房源信息，买家也一样能看到，且房源信息真实有效。相比于大黄鸭的系统，MLS可以说是非常完善了，但是如此透明的市场并没有“干掉中介”，反而美国的中介行业因没有藏污纳垢之可能而蓬勃发展。

另外需要强调的是，美国的中介行业门槛不低，需取得证书方可从业，且中介行业没有国内这种“底层”形象，因其专业性，从业者受人尊敬，熟练的老牌经纪人，年收入可过百万。参照此较为成熟的模式，国内房产中介的传统模式急需要一次革命。

985毕业去卖房，是屈才还是行业改革？

房产中介最需要改革的，无疑是经纪人群体的构成。传统观念里的经纪人群体，鱼龙混杂，入行门槛低，充斥着低素质人才。最为人诟病的就是利用信息不对称吃差价，卖家买家通吃，坑蒙骗，更有人认为中介哄抬房价是房价大涨的推手。民众对中介群体可谓是恨之入骨，因此今年五月份爆出河南永城市全面取消房产中介的新闻时，众多网友拍手称快，虽然最终证明是理解有误，但民众对中介的态度是显而易见的。

针对于此，各大中介公司试图打造高学历员工团体来改善社会偏见，贝壳、乐有家等招聘员工的最低要求是大专学历，统一门店形象，统一着装，统一服务标准并且严加考核。更有新闻报道985名校毕业生也加入了中介行业，一时之间舆论喧哗，觉得高材生去卖房是高射炮打蚊子——大材小用。

但相比于大部分低学历从业者，985们在对数据的分析和运用上更占优势，买家的需求分析、房源信息整理和匹配都更为精确高效，无疑对买卖双方来说都是好事儿。就社会成见来讲，985毕业等同于高素质，大家对于高素质人才更为信任，用户黏性相对更高，所以985们在中介行业容易做出成绩。

不仅仅有985的加入，知名歌手李佳薇在星途无望后被拍到转行房产经纪人，卸下明星的架子，摆脱歌手的偶像包袱，扎扎实实做一个经纪人，李佳薇获得粉丝支持，更为重要的是，人们对于中介行业的偏见有所松动 ，这和行业的自我革命是分不开的。

行业改革的决心很大，并且初见成效。据58安居客房产研究院数据显示，经纪人行业正呈现高学历、年轻化、规范化趋势。大专以上学历者占比49.6%，其中研究生占比2.5%，90后年轻群体占比高达52%，占据了行业的半壁江山，自经纪人资格考试推行以来，已有20万人取得资格证书，持证上岗率约15%，这一数字还在继续攀升。

群体构成的改革只是一方面，在获客方式上，传统的电话营销渐渐退出市场，各大公司纷纷作出免打扰承诺，客户投诉一次后半年内都不允许旗下经纪人联系客户。而除了58、安居客等平台，新一代经纪人们也在尝试快手、抖音、直播，以期搭载短视频红利拓展获客渠道。

结语

线下改革稳步推进，线上赛道比拼火热，在一众网友叫嚣取消中介的环境中，在房管局大概率已经有能力自营房屋交易信息平台的背景下，房产中介们的突围之战困难重重。但是所有的困难都将倒逼行业不断发展，互联网巨头的入局必然引发行业新一轮洗牌，最终留在牌桌上的，必然是线上线下两手抓。未来的主力从业者将更为专业，行业规范化毫无疑问是行业健康发展的必然选择。

长租公寓的失败是中介行业的一次试错，但行业的拓宽之路没有堵死，部分中介公司已然开始布局全渠道一站式服务。不仅仅有买卖房产的咨询、垫资、过户等一系列服务，还上线了房屋设计、社区生活等，意图打造有关居住生活的全生态产业链。中介行业发展方向多元，行业融合也有无限想象空间，不妨拭目以待。