刚需买房，为什么想一步到位是错误的？

近来，一位朋友买房，要求：楼层好，户型好，价格低，房产证最好满五唯一。询遍他的意向小区，终于在他的目标房价限度之内找到一套房，但是户型不满意。其他户型不错的，价格又不满意。

我劝他，没有完美的房子，首次买房无论是在楼层上还是在价格上总要有些让步，最好是稍微提高一下价格预期。他说：不行，我之前有3000块买这个小区的机会，现在让我出9000，我接受不了。

这位已经错过了买房红利期的大哥，没有痛定思痛的意思，反而，他告诉我，之所以选择那个小区，是因为最近房价回落了，感觉能捡个便宜。我建议他，户型不错的那套房子仅仅超预期了四万，其实可以入手。他否定，宁愿买个户型稍微差一些的，价格底线不能变。

至此，我哑然。一个把刚需购房的全部错误都犯全了的人，大概，是很难买上房了。但这位朋友对于楼市已经关注了很多年，甚至连中介收费的内幕都搞了个一清二楚，却唯独没搞清买房的逻辑。

一步到位错在哪儿？

大多数刚需买房的时候总想一步到位，倾向于大面积的三房，学区要好，配套要齐全，不仅要考虑结婚居住，还要考虑父母帮忙带娃的居住问题，要考虑二胎居住问题，甚至考虑八九年后的孩子上学问题，但是又因为资金不足而一天天拖延。最终，攒钱的速度赶不上房价增长的速度而只能望房兴叹。

据调查显示，超六成网友倾向于购买80-100平的房子，仅3.61%的网友愿意在首次购房时选择60平以下的房子。一次置业到位的心态，折射出的是换房成本高的现状，但也阻碍了一些刚需买房的进度。

一步到位自然好，如果资金实力允许，自然是选择最优房产。奈何普罗大众面临的现实永远是，要在自己瘠薄的钱包里凑出自己无力承担的首付。总是需要在现实面前低一点儿头的，没有足够的资金，就难有完美的房子。

小刘在买房之路上，就犯了这样的错误。在房价四千的时候，储蓄不足以支付大三房的首付款，一直没动买房的念头。等到自己的储蓄和工资翻了倍，房价却已经是翻两倍了，仍然是不够支付大三房的首付。

而最终，同样的房子，小刘要支付更多的首付款和更高的房贷来获得。他有些后悔当初没听朋友的建议先买一套小户型作为过渡，但是再多悔意都换不回当初的房价。

先上车后选座的论调也是在“一步到位”的教训中总结出来的。工资增长的速度永远赶不上房价增长的速度，买房最忌拖拖拉拉，中介圈里的“首付变车库”真的不是为了忽悠你买房编出来的。

任何房子都不会住一辈子，在资金不足时，不要空想一步到位，尽快在好地段买一套自己能负担得起的小户型才是正确选择。

刚需买房，该先上车后选座吗？

刚需应该记住的真理，就是先上车后选座，但这也并不意味着什么车都能上。没有附加学区价值的老破小、没有明确规划的远郊房产、商业性质的公寓，不仅不是上车的票，反而很可能是被套牢的坑。

当下已经过了闭眼买房的黄金时代，购房时一定要擦亮眼睛。追求性价比远比追求低价要睿智，一味追求低价买得起，大概率会掉进“接盘”陷阱。另外，放弃刚需买房是为自住不必在乎升值的论调，因为如果自己的房子降价了没有人能淡而处之。

买房的根本点，永远在于买“价值”。学区价值无需多说，单纯从居住来讲，房子的生活配套是否齐全，也决定了房子的居住价值。交通便利度和周边商圈，都是左右一套房子价值的因素。

两年前，小玉决定买房时，考虑过三个房源。A房源总价低，三线城市，学区一般，地段尚可，生活配套齐全，面积32平，总价18万。B房源学区中等，城市南北主干道旁边，面积50平，总价32万。C房源学区一流，不仅靠近主干道，还位于城区最繁华的商圈，58平，总价40万。

因为资金有限，小玉选择了A房源。自己一人住着倒也舒服，总比租房的好。但两年后，A房源市场价26万，小玉想出售，却迟迟没有卖出，有看房的，但不是嫌面积太小就是觉得小区物业不好。反观B房源，已经价值五十万，因为学区还可以，每年都有大量为了孩子上学而选择购买小户型学区房的，根本不愁卖。C房源更不用说，价值几乎翻倍，同样是不愁出售。

的确是先上车才有换座的机会，但是上车后是否真能轻易换座也是必须要思考的问题。即便首套房并不需要完美的户型和完美的学区，但是，总要考虑性价比和价值空间，否则，很可能想换座的时候，座位不同意。

已经落后的户型，配套不好的老破小，如果因为价格低就接受了，以后再转手或许无人接盘。而之所以公寓、远郊海景房等是坑，最主要的原因就是因为无人接盘。刚需上车，不要奢想一步到位，也不要只考虑买得起，要考虑一下以后想换座的时候是否会有后来者接下这个座位。

期房和二手房的博弈

刚需买房，在新房和二手房之间也是两难。有调查表明，在受访群体中，约七成的人表示倾向于买新房，三成左右愿意购买二手房，但是更倾向于次新房，愿意购买5年以上房龄二手房的占比不足9%。

新房多为期房，交房时间要两年左右，装修入住又需要一年时间，整个周期会比较长。另外就是期房会有烂尾的风险，也会有办理产证困难或者土地使用性质与合同不符的风险。相比新房，二手房的好处是即买即住，节约两到三年的租房支出，也避免了烂尾或产权证办理不了的风险。

从成本上来讲，新房因为不需要中介费，也不需要马上缴纳契税、个税等，同样价格的房子，买新房需要支出的更少一些，购房压力相对小。同样100万的房子，新房仅仅需要按照城市的政策缴纳30%的首付款，但是二手房除了30%的首付款之外，需要支付中介两到三万的中介费，根据二手房产证年限和面积需要缴纳三千到八万之间不等的税费。

如果购买二手房，尽量避免购买产证不满两年的房子，5.3%的增值税是一笔很大的额外开支，动辄三五万，对资金本就不充裕的刚需来说不太友好。满五年且是卖主名下的唯一一套房可以免除1%的个税，相比于增值税来说倒是没那么重要。

另外一定要查询所购房产产权是否清晰无纠纷，是否有查封或者二次抵押，这些都直接关系到买方是否能够顺利得到房子的产权。

当然，刚需买房，最核心的逻辑就是看需求。如果是首套自住，看生活配套，看户型是否满意，评判转手难度。考虑孩子上学就主要关注学区，户型、面积和朝向反而不需要关注太多。但不管如何做选择，永远最忌拖拖拉拉。