如今，关于房价的讨论正走向两端。

连续多年”神预测”房价的社科院对2021年房价给出预判，称全国房价将会平均上涨5%，但也有一些专家根据人口和需求预测2021年会是房价全面下跌的开始。

当然更多的媒体人取个中庸之道，给出房价将会在城市之间分化的结论，涨得继续涨，跌的还会跌，呼吁大家买房要谨慎，和没说一样。

事实上，房价走势是个很难预测的东西，这些年，刚需在无数喊跌的声浪中更为纠结，现在上车是否是高位接盘，但不上车以后还有机会吗？

这时候，如果突然有人指点说，试试法拍房吧，可能六折捡漏。想必绝大多数人面对如此大的优惠，很难不心动。

但网络上关于法拍房水深的说法，却也足以吓退很多人。

不过，近些年，法拍房市场似乎正在悄悄发生变化。据统计，20年法拍房数量激增到200万套，成交量走势喜人，越来越多的人开始关注法拍房，这种趋势下，法拍房有机会成为楼市的第三市场吗？或者，对于购房者来说，这种捡漏机会值得入坑吗？

看起来很美的法拍房

众所周知，法拍房主要来以民间借贷、按揭断供、司法没收、无主财产构成。最初也只是为了处理这些不良资产的手段，而随着法拍房数量的增加、司法的完善、入局者增多，现如今法拍房市场已经成为一个有规模的捡漏圣地。

实际上，民间借贷产生的法拍房往往良莠不齐，比如自建房、集体用房甚至宅基地上的一个房屋框架，其实并没有竞拍价值。而司法没收的房产里多为落马官员的灰产，这部分法拍房算得上是优质房源，有效改善了不良资产充斥的法拍房市场。不过随着反腐力度的加大，这一类房产也正在逐年减少。 

除此之外，在众多法拍房中，贡献数量最多的当属破产的开发商。

疫情让楼市在年初冰冻了一个季，各个城市的松绑政策在”房住不炒”基调下上演一日游，房产市场连个水花都没起。

下半年倒是回温了，但是”三道红线”让相当数量的开发商失去了杠杆保护，楼市陷入”生死局”，房企经历大洗牌。

四月份，苏州新茂房地产开发有限公司宣布破产，旗下134套房产被拍卖。据统计，今年已有460家房地产企业破产倒闭，流向法拍市场的房源数量可想而知。 

与此同时，在疫情冲击下，失业、断供几乎成为生活关键词，而二手房市场不景气让房产变卖也很困难，最终，断供的房产只能流向法拍市场。而同样由于疫情原因，收入减少的无房刚需们”被迫”关注低于市场价的法拍房。 

刚需是无奈，但投资客眼里，法拍房市场就是个金矿。

“房住不炒”基调下调控进一步收紧，限购限贷更为严格，而多数城市对于法拍房不限购，不要求社保，也会有配套银行提供贷款服务，对于投资客来说，法拍房无疑是一个很好的投资渠道。

有法拍从业者透露，某客户花530万竞拍到的房子，一个多月后以783万的价格售出，一进一出一个月利润就有250多万。巨大的利益诱惑下，法拍市场热起来实属情理之中。 

但魔幻的是，今年法拍市场高溢价成交的例子不在少数，7月份上海安东小区一套市场价320万的房子，最终溢价42%，以463万成交。竞拍者之所以高于市场价竞拍，主要是为了避开限购政策。

当然，这是一场豪赌，蹊径入局，游戏还是不是以前的规则很难说。

捡漏还是豪赌​？

不可否认，法拍房的确是捡漏的好手段，但风险向来和收益共生共存，法拍房的风险常常出乎意料。

​如果在网页上搜索”法拍房”，相关搜索会很贴心地提示你”不要碰”，网友们也可以提供成百上千的法拍踩坑血泪史。

法拍房的第一个”坑”就是隐藏税费。

曾有新闻报道，某客户在郑州花230万拍下一所房子，过户时被告知要交46万的税费，而当时此房的市场价为270万上下，本想捡漏却多花了几万。

要规避这个坑，要先了解竞拍标的的原产权人是个人还是企业，如果是企业，就要需要额外缴纳增值税、营业税、交易所得税等，金额远高于个人与个人的房产交易税费。

即便是查清楚了标的产权，房屋性质也一样有巨坑。

商品房过户时需要缴纳个税、契税等基本税费，但如果房屋性质是经适房、老公房、房改房之类，就需要缴纳不菲的土地出让金。买卖时由卖方缴纳，拍卖却全部由竞拍者承担。在税费问题上，也是一城一策，需要充分了解税费政策才能避坑。 

税费问题让拍卖者头疼，但更头疼的还是多方抵押。

法院只负责原告的权益，如果有多方抵押，即便有法院的判决书也无法过户，等于是钱房两空。还有一些手续不齐全的毛坯房，拍卖到手但不能办证，捡漏到最后也只是捡了个寂寞。 

“买卖不破租赁”是公认法则，恶意长期租赁也需要防范。有些被执行人不服气拍卖，会联合朋友签订长达20年并且标注已付清租金的租约，即便房产过户到手，也只是当了个法定产权人，20年内既没办法享受房屋的居住权也收不到租金。 

原房主腾退也是个很大的难题。即便顺利过户取得房屋所有权，也没有长期租约，但是原房主不配合腾退也会导致竞拍者无法在实际意义上得到房屋。

法院只负责拍卖，不负责强制腾退，想借用法院的力量，只能二次起诉，诉讼费又是一笔额外的开支。 

除此之外，有民间借贷的房子还有可能遭遇泼油漆等黑恶手段整治，居住体验极差。总之，法拍房坑很多水很深，想捡漏不能纯粹靠运气，得靠专业手段。

辅拍机构来帮忙？

目前最高人民法院公布的司法拍卖平台名单库共计7家，有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工行融易购、北京产权交易所，司法网络拍卖只能择其一进行，目前最常用的有淘宝和京东两家。 

但想在法拍市场捡漏，不是在拍卖网上看看标的介绍、报个名、交个费就能实现的。

自己去做尽调，去实地考察，去学习相关法律，是最为稳妥的手段。

确定好竞拍标的后，一定要实地看房，整理产权人情况、房屋性质、是否多方抵押等基本信息。在竞拍前需要给自己设置心理价位，避免在竞拍过程中头脑发热，超预期出价。 

对于精力不足的法律小白来说，要购买法拍房，求助于辅拍机构是个不错的选择。

像海马法拍、瀚海法拍、同伦拍拍、拍小二、法拍网等等，为有意向购买法拍房的客户提供一站式服务，前期对法拍房标的进行尽职调查，确定产权问题，中期服务包括拍卖价格的把控，过户等，后期的房屋腾退和恶意长期租赁等问题都能协助解决。

但是辅拍行业尚且不规范，要谨慎选择靠谱机构。后期腾退和长期租约问题是连法院都不愿意掺和的麻烦事儿，根据网友亲身经历反馈，辅拍机构最后的解决方案多半还是协议赔偿占据房屋的人，最终掏钱的还是竞拍者。

结语

综合来看，法拍房市场前景向好。辅拍机构出现，让法拍房陷阱越来越容易规避，这对市场是一个正向刺激，会吸引更多人投入到法拍市场，助力市场进一步规范化。

相对应的，竞拍者增多，必然导致捡漏机会变少。 

随着楼市的分化，法拍房有希望成为第三市场。对于创业者来说，在辅拍机构目前仅生存于几个一二线大城市的情况下，进入辅拍行业倒是不错的探索。

但这依旧需要时间的考验。

当然更多的媒体人取个中庸之道，给出房价将会在城市之间分化的结论，涨得继续涨，跌的还会跌，呼吁大家买房要谨慎，和没说一样。

事实上，房价走势是个很难预测的东西，这些年，刚需在无数喊跌的声浪中更为纠结，现在上车是否是高位接盘，但不上车以后还有机会吗？

这时候，如果突然有人指点说，试试法拍房吧，可能六折捡漏。想必绝大多数人面对如此大的优惠，很难不心动。

但网络上关于法拍房水深的说法，却也足以吓退很多人。

不过，近些年，法拍房市场似乎正在悄悄发生变化。据统计，20年法拍房数量激增到200万套，成交量走势喜人，越来越多的人开始关注法拍房，这种趋势下，法拍房有机会成为楼市的第三市场吗？或者，对于购房者来说，这种捡漏机会值得入坑吗？

看起来很美的法拍房

众所周知，法拍房主要来以民间借贷、按揭断供、司法没收、无主财产构成。最初也只是为了处理这些不良资产的手段，而随着法拍房数量的增加、司法的完善、入局者增多，现如今法拍房市场已经成为一个有规模的捡漏圣地。

实际上，民间借贷产生的法拍房往往良莠不齐，比如自建房、集体用房甚至宅基地上的一个房屋框架，其实并没有竞拍价值。而司法没收的房产里多为落马官员的灰产，这部分法拍房算得上是优质房源，有效改善了不良资产充斥的法拍房市场。不过随着反腐力度的加大，这一类房产也正在逐年减少。 

除此之外，在众多法拍房中，贡献数量最多的当属破产的开发商。

疫情让楼市在年初冰冻了一个季，各个城市的松绑政策在”房住不炒”基调下上演一日游，房产市场连个水花都没起。

下半年倒是回温了，但是”三道红线”让相当数量的开发商失去了杠杆保护，楼市陷入”生死局”，房企经历大洗牌。

四月份，苏州新茂房地产开发有限公司宣布破产，旗下134套房产被拍卖。据统计，今年已有460家房地产企业破产倒闭，流向法拍市场的房源数量可想而知。 

与此同时，在疫情冲击下，失业、断供几乎成为生活关键词，而二手房市场不景气让房产变卖也很困难，最终，断供的房产只能流向法拍市场。而同样由于疫情原因，收入减少的无房刚需们”被迫”关注低于市场价的法拍房。 

刚需是无奈，但投资客眼里，法拍房市场就是个金矿。

“房住不炒”基调下调控进一步收紧，限购限贷更为严格，而多数城市对于法拍房不限购，不要求社保，也会有配套银行提供贷款服务，对于投资客来说，法拍房无疑是一个很好的投资渠道。

有法拍从业者透露，某客户花530万竞拍到的房子，一个多月后以783万的价格售出，一进一出一个月利润就有250多万。巨大的利益诱惑下，法拍市场热起来实属情理之中。 

但魔幻的是，今年法拍市场高溢价成交的例子不在少数，7月份上海安东小区一套市场价320万的房子，最终溢价42%，以463万成交。竞拍者之所以高于市场价竞拍，主要是为了避开限购政策。

当然，这是一场豪赌，蹊径入局，游戏还是不是以前的规则很难说。

捡漏还是豪赌​？

不可否认，法拍房的确是捡漏的好手段，但风险向来和收益共生共存，法拍房的风险常常出乎意料。

​如果在网页上搜索”法拍房”，相关搜索会很贴心地提示你”不要碰”，网友们也可以提供成百上千的法拍踩坑血泪史。

法拍房的第一个”坑”就是隐藏税费。

曾有新闻报道，某客户在郑州花230万拍下一所房子，过户时被告知要交46万的税费，而当时此房的市场价为270万上下，本想捡漏却多花了几万。

要规避这个坑，要先了解竞拍标的的原产权人是个人还是企业，如果是企业，就要需要额外缴纳增值税、营业税、交易所得税等，金额远高于个人与个人的房产交易税费。

即便是查清楚了标的产权，房屋性质也一样有巨坑。

商品房过户时需要缴纳个税、契税等基本税费，但如果房屋性质是经适房、老公房、房改房之类，就需要缴纳不菲的土地出让金。买卖时由卖方缴纳，拍卖却全部由竞拍者承担。在税费问题上，也是一城一策，需要充分了解税费政策才能避坑。 

税费问题让拍卖者头疼，但更头疼的还是多方抵押。

法院只负责原告的权益，如果有多方抵押，即便有法院的判决书也无法过户，等于是钱房两空。还有一些手续不齐全的毛坯房，拍卖到手但不能办证，捡漏到最后也只是捡了个寂寞。 

“买卖不破租赁”是公认法则，恶意长期租赁也需要防范。有些被执行人不服气拍卖，会联合朋友签订长达20年并且标注已付清租金的租约，即便房产过户到手，也只是当了个法定产权人，20年内既没办法享受房屋的居住权也收不到租金。 

原房主腾退也是个很大的难题。即便顺利过户取得房屋所有权，也没有长期租约，但是原房主不配合腾退也会导致竞拍者无法在实际意义上得到房屋。

法院只负责拍卖，不负责强制腾退，想借用法院的力量，只能二次起诉，诉讼费又是一笔额外的开支。 

除此之外，有民间借贷的房子还有可能遭遇泼油漆等黑恶手段整治，居住体验极差。总之，法拍房坑很多水很深，想捡漏不能纯粹靠运气，得靠专业手段。

辅拍机构来帮忙？

目前最高人民法院公布的司法拍卖平台名单库共计7家，有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工行融易购、北京产权交易所，司法网络拍卖只能择其一进行，目前最常用的有淘宝和京东两家。 

但想在法拍市场捡漏，不是在拍卖网上看看标的介绍、报个名、交个费就能实现的。

自己去做尽调，去实地考察，去学习相关法律，是最为稳妥的手段。

确定好竞拍标的后，一定要实地看房，整理产权人情况、房屋性质、是否多方抵押等基本信息。在竞拍前需要给自己设置心理价位，避免在竞拍过程中头脑发热，超预期出价。 

对于精力不足的法律小白来说，要购买法拍房，求助于辅拍机构是个不错的选择。

像海马法拍、瀚海法拍、同伦拍拍、拍小二、法拍网等等，为有意向购买法拍房的客户提供一站式服务，前期对法拍房标的进行尽职调查，确定产权问题，中期服务包括拍卖价格的把控，过户等，后期的房屋腾退和恶意长期租赁等问题都能协助解决。

但是辅拍行业尚且不规范，要谨慎选择靠谱机构。后期腾退和长期租约问题是连法院都不愿意掺和的麻烦事儿，根据网友亲身经历反馈，辅拍机构最后的解决方案多半还是协议赔偿占据房屋的人，最终掏钱的还是竞拍者。

结语

综合来看，法拍房市场前景向好。辅拍机构出现，让法拍房陷阱越来越容易规避，这对市场是一个正向刺激，会吸引更多人投入到法拍市场，助力市场进一步规范化。

相对应的，竞拍者增多，必然导致捡漏机会变少。 

随着楼市的分化，法拍房有希望成为第三市场。对于创业者来说，在辅拍机构目前仅生存于几个一二线大城市的情况下，进入辅拍行业倒是不错的探索。

但这依旧需要时间的考验。